El operador inmobiliario Marcelo Mondino, en declaraciones a MIRA FM 106.3, analizó el complejo escenario que atraviesa el sector de compraventa de propiedades en Monte Maíz y presentó una alternativa viable para concretar operaciones por fuera del sistema bancario tradicional.

Las trabas de los créditos hipotecarios bancarios

Mondino señaló que, a diferencia del dinamismo registrado el año pasado, el presente año no ha mostrado un buen caudal de ventas a través de créditos hipotecarios. Según explicó, el principal obstáculo no radica en la falta de interés o en el temor de los compradores, quienes se muestran muy animados y logran calificar y obtener la aprobación de los montos por parte de las entidades bancarias.

El inconveniente surge al momento de la tasación:

"Nos encontramos con que cuando vienen los tasadores a inspeccionar el inmueble (...), están rechazando algunas viviendas. Es decir, el banco no las ve aptas para que garanticen esa hipoteca", afirmó Mondino.

El operador aclaró que no se trata de propiedades deterioradas o sin valor de reventa, sino de exigencias estrictas de los bancos, que requieren estructuras en óptimas condiciones capaces de garantizar un crédito proyectado a 30 años. Esta situación, sumada a que no todos los grupos familiares cuentan con los ingresos elevados que exigen los bancos, ha provocado una ralentización en las operaciones.

Financiación directa entre comprador y vendedor: la propuesta

Ante estas dificultades y la necesidad de propietarios que desean vender sus inmuebles, Mondino propuso como herramienta para destrabar el mercado la financiación inmobiliaria directa entre particulares.

Este mecanismo prescinde de la intervención bancaria y se estructura de la siguiente manera:

• Acuerdo de partes: El comprador y el vendedor pactan las condiciones de forma directa.
• Entrega inicial: El adquirente realiza un pago en efectivo (por ejemplo, sumas de 10.000, 15.000 o 20.000 dólares).
• Financiación del saldo: El monto restante se financia en cuotas (mensuales, bimestrales o semestrales) adaptadas al plazo acordado (por ejemplo, 60 u 84 meses), aplicando una tasa de interés anual de mercado ya incluida en el plazo.
• Garantía hipotecaria: El vendedor constituye una hipoteca a su favor por el saldo del precio.

Mondino enfatizó que este proceso se realiza con absoluta seguridad jurídica, mediante una escritura pública ante escribano. A través de este acto, el comprador pasa a ser el titular registral y dueño de la propiedad, mientras que el vendedor cuenta con una garantía hipotecaria sobre el inmueble hasta que se cancele la totalidad de la deuda.

Escasez de propiedades de valor intermedio

Al ser consultado sobre la oferta actual en Monte Maíz, el corredor confirmó que persiste la dificultad para hallar viviendas de rango medio, con valores promedio de 60.000, 70.000, 80.000 o 90.000 dólares.

Mondino atribuyó esta escasez a la excelente liquidación de stock lograda en los últimos años. Explicó que las propiedades que ingresan actualmente en ese segmento a veces no cuentan con una ubicación ideal, un factor determinante en localidades pequeñas: "El comprador que está dando vueltas por ahí prefiere esperar un poquito para ver si ingresa otra un poco mejor ubicada", concluyó.