El agente inmobiliario Marcelo Mondino analizó el panorama actual del sector en Monte Maíz. Destacó el impacto de las nuevas líneas de créditos UVA, los requisitos exigidos por los bancos y aseguró que hoy es un "gran momento para comprar" ante el bajo valor de las propiedades.

En diálogo con MIRA FM 106.3, el especialista e intermediario inmobiliario de Monte Maíz, Marcelo Mondino, brindó un exhaustivo análisis sobre el estado actual del mercado de bienes raíces, las nuevas herramientas de financiamiento hipotecario y las oportunidades que se presentan tanto para compradores como para vendedores.

Créditos hipotecarios: un alivio necesario, pero con condicionantes

Respecto a los recientes anuncios sobre la habilitación de nuevas líneas de créditos hipotecarios UVA, Mondino señaló que, si bien la estructura de tasas (UVA + 7,5% aproximadamente) no difiere sustancialmente de la oferta bancaria previa, el principal cambio radica en el fondeo y la liquidez que el Gobierno proporciona a los bancos para evitar el descalce entre depósitos a corto plazo y préstamos a largo plazo.

Sin embargo, matizó el alcance real de la medida a nivel nacional:

"Se habla de que los fondos alcanzarían para unas 18.000 familias en todo el país. Frente a un déficit habitacional estimado en casi 4 millones de familias, poco es mejor que nada y bienvenido sea, pero no creo que mueva el amperímetro de manera extraordinaria", expresó.

El corredor inmobiliario detalló las condiciones financieras que deben afrontar los solicitantes:

• Monto financiado: Los bancos suelen cubrir hasta un 70% o 75% del valor de la propiedad.
• Aporte inicial: El comprador debe disponer del 25% al 30% restante en efectivo, lo que representa una de las principales barreras de acceso.
• Ingresos requeridos: Para un crédito estándar de $80 a $90 millones (equivalente a una propiedad promedio de USD 100.000), el grupo familiar debe acreditar ingresos formales en blanco en el orden de los 3,5 a 4 millones de pesos.
• Evolución de las cuotas: Mondino aclaró que la cuota inicial (estimada hoy entre $800.000 y $900.000) ajusta periódicamente por inflación mediante la unidad UVA. "No se va a licuar; la cuota aumenta mes a mes según la inflación, de manera similar a lo que ocurre con los contratos de alquiler".

Morosidad e historial crediticio: barreras de acceso

Un punto crítico abordado durante la entrevista fue la rigurosidad del sistema financiero al evaluar a los solicitantes. Mondino advirtió que los elevados índices de morosidad actuales —reflejados en atrasos con tarjetas de crédito o deudas con plataformas fintech— dejan fuera de carrera a un gran porcentaje de familias.

"Para que te otorguen un crédito necesitás un historial crediticio impecable y un scoring muy alto. Los sectores más postergados o quienes hayan tenido algún tropiezo financiero ni siquiera pueden presentarse porque serán rechazados" , explicó.

Exigencias en la documentación de las viviendas

En cuanto a los inmuebles objeto de compra, el agente inmobiliario remarcó que los bancos se han vuelto extremadamene exigentes para calificar una vivienda como "apta crédito":

• Estado legal y dominial: Títulos de propiedad en regla y sin trabas jurídicas.
• Planos actualizados: Es indispensable que la superficie construida coincida exactamente con los planos registrados. Si existen ampliaciones no declaradas, el banco tasará únicamente los metros legalmente relevados o exigirá la actualización previa de los planos.

"Los precios están por el piso: es un momento ideal para comprar"

Al ser consultado sobre el ritmo de ventas en Monte Maíz y la zona, Mondino explicó que, tras una fuerte liquidación de stock de inmuebles usados el año pasado, el mercado continúa renovándose a un ritmo más pausado.

En este contexto, dejó un mensaje claro para los propietarios y una recomendación para los inversores:

1. A los vendedores: "Hoy cuesta hacer entender al propietario que los precios han caído. Si realmente quieren vender, tienen que aceptar lo que el mercado está dispuesto a pagar. Salvo que prefieran esperar a que el contexto cambie y las propiedades recuperen valor".
2. A los compradores: "Hoy estás comprando un inmueble prácticamente al 30% de lo que cuesta construirlo de cero. Es un regalo y un momento excelente para comprar. Quien tenga el dinero o la posibilidad de acceder a un crédito, que compre, porque difícilmente veamos precios más bajos que estos".

Actualmente, según indicó el especialista, una casa usada bien ubicada de dos dormitorios (de entre 90 y 120 m²), en un estado de conservación bueno (6 a 7 puntos), cotiza en la localidad en el orden de los 60.000 a 70.000 dólares.

Finalmente, Mondino destacó una tendencia positiva en la localidad: la mayoría de los compradores que adquieren viviendas usadas invierten de inmediato en remodelaciones, modernización de baños y mejoras edilicias, lo que aporta dinamismo a la construcción local y revaloriza el parque habitacional de Monte Maíz.